A lakáshitel fedezetéül szolgáló lakás értékét a bank által megbízott értékbecslő állapítja meg. Az ingatlan állapota, műszaki paraméterei, elhelyezkedése alapján meghatározza annak forgalmi, vagy más néven piaci értékét. Ez az, amennyit a lakás ténylegesen ér, függetlenül attól, hogy te mennyiért veszed meg.
A forgalmi érték alapján a bank kiszámítja a hitelbiztosítéki értéket. Ez az ingatlan csökkentett értéke, általában 80–85%-a. A lakás állapotától, elhelyezkedésétől függ, hogy pontosan mennyi.
A hitelbiztosítéki értéket más néven menekülési értéknek is hívják. Ez az az ár, amely mellett a bank akár azonnal is tudná értékesíteni az ingatlant, ha a hiteledet nem fizeted.
Ezért is számít például, hogy hol van az ingatlan. A fővárosban vagy egy megyeszékhelyen valószínű, hogy a bank gyorsabban és magasabb áron tud eladni egy lakást anélkül, hogy túl sokat veszítene rajta. Ezért itt a hitelbiztosítéki érték csak 10-20%-kal lesz a piaci ár alatt.
Egy kis faluban viszont, ahol ritkán cserélnek gazdát az ingatlanok, akár 30%-kal is alacsonyabb lehet ugyanolyan piaci árú ház hitelbiztosítéki értéke.
Ezen kívül számít, hogy milyen a lakás közvetlen környezete, és hogy milyen műszaki állapotban van.
A bank számára tehát a hitelbiztosítéki érték a legfontosabb, és ez alapján határozza meg, hogy mekkora hitelt ad. A hitelbiztosítéki értéknél magasabb összeget nem kaphatsz.
Ezen túl rendelet határozza meg, hogy az ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a lehet a hitel. Ha viszont a hitelbiztosítéki érték sokkal kevesebb, mint a piaci érték 80%-a, akkor hiába kaphatnál a jövedelmed alapján magasabb összegű hitelt, a bank az ingatlan hitelbiztosítéki értékéhez képest fogja meghatározni a legmagasabb adható összeget.
A banknak nem kötelező tehát hitelbe adni a piaci érték 80%-át. Előfordulhat, hogy csak 60 vagy 75%-át nyújtja lakáshitelként.
Ha a bank szabályzata lehetővé teszi, akkor néhány ingatlan esetében értékbecslés helyett statisztikai számítással is meghatározhatja a bank az ingatlan hitelbiztosítéki értékét. Ezek a lakások 150 m2-nél nem nagyobb, budapesti, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy a budapesti agglomerációban lévő ingatlanok lehetnek.
Ekkor nincs értékbecslés, így valamivel könnyebb és gyorsabb lehet a hitelbírálat, de a bank a számított hitelbiztosítéki érték 60%-ánál magasabb összeget nem adhat hitelként.
Használt lakás vásárlásakor jó megoldás lehet a lakáshitel, főleg ha az állami támogatásokat már kihasználtad, és még mindig pénzre van szükséged. Megmutatjuk a bankok által kínált lakáshiteleket és támogatott hiteleket is.
Ha új lakást vagy családi házat építenél, amihez az állami támogatásokon és a saját pénzeden kívül még hitelre is szükséged van, akkor erre építési hitelt tudsz igényelni. Ez egy kicsit máshogy működik, mint egy sima lakásvásárlási hitel. Elmondjuk a különbségeket, segítünk ajánlatot választani és elmondjuk, hogy min szoktak mások elcsúszni.
2021. októberében kezdték folyósítani a bankok a zöld hitelt a Növekedési Hitelprogram (NHP) részeként. Rendkívül kedvező lakáshitel konstrukcióról volt szó, és ez az első olyan, a lakosság számára kínált hitel, amely az energiahatékony megoldásokat közvetlenül támogatta. A zöld hitel olyannyira népszerű volt, hogy a programra szánt 200, majd még 100 milliárd forintos keret pár hónap alatt kimerült. A bankok, felismerve az ügyfelek igényeit, később maguk is kezdtek zöld akciókkal megjelenni. Útmutatónk elején ezeket mutatjuk be, a végén pedig megtalálod a korábbi NHP zöld hitel eredeti, részletes feltételeit.